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Copropriété : un copropriétaire peut agir en résiliation du contrat de bail au lieu et place du bailleur

Tout copropriétaire peut – comme le syndicat des copropriétaires – exercer les droits et actions du copropriétaire-bailleur pour obtenir la résiliation d’un bail lorsque le preneur méconnaît les stipulations du règlement de copropriété.

La Cour de cassation a récemment confirmé cette possibilité d’action dite « oblique ».

En l’espèce, plusieurs nus-propriétaires et un usufruitier avaient donné à bail à une société, un local commercial situé dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, en vue de son utilisation pour l’activité d’achat, vente de cyclomoteurs, réparation de scooters, location de véhicules sans chauffeur et activités connexes. Se plaignant de nuisances sonores et olfactives, les propriétaires d’un lot contigu à ce local, ont assigné l’usufruitier, la locataire ainsi que le syndicat des copropriétaires, en résiliation du bail et expulsion de cette dernière.

La Cour d’appel avait accueilli favorablement leur demande.

Dans une décision du 8 avril 2021, la Cour de cassation confirme la position de la cour d’appel. Un syndicat de copropriétaires a, en cas de carence du copropriétaire-bailleur, le droit d’exercer l’action oblique en résiliation du bail dès lors que le locataire contrevient aux obligations découlant de celui-ci et que ses agissements, contraires au règlement de copropriété, causent un préjudice aux autres copropriétaires. Le règlement de copropriété ayant la nature d’un contrat, chaque copropriétaire a le droit d’en exiger le respect par les autres.

La cour d’appel a retenu à bon droit que les copropriétaires sont recevables à exercer, en lieu et place du bailleur, une action oblique en résiliation de bail à l’encontre de la société locataire et a légalement justifié sa décision dès lors que le bailleur, dûment informé, n’avait rien entrepris en vue de faire respecter le règlement de copropriété.