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Gérance locative : encadrement des loyers à Paris, comment ça marche ?

Lors de sa première application à Paris entre 2015 et 2017, le dispositif d’encadrement des loyers avait permis de stabiliser les loyers parisiens. Au cours de la décennie précédente, une hausse de 50% avait en effet été observée. Le tribunal administratif avait annulé cette première tentative.

La loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (ELAN) adoptée en novembre 2018 a rétabli un dispositif expérimental d’encadrement des loyers, pour une durée de cinq ans, et sur la base du volontariat.

Le principe de l’encadrement des loyers à Paris

De nouveau en vigueur dans la capitale, depuis le 1^er juillet 2019, l’encadrement des loyers concerne les contrats de location de logements (y compris les colocations à baux multiples), meublés ou vides, à usage de résidence principale ou à usage mixte (professionnel et habitation principale), soumis à la loi du 6 juillet 1989 et au bail mobilité. Il s’applique aussi bien lors de la première mise en location que lors du renouvellement du bail arrivé à échéance.

Ne sont pas concernés :

• les logements HLM,
• les logements conventionnés APL (y compris les logements conventionnés Anah),
• les logements soumis à la loi de 1948,
• les locations saisonnières.

Ce dispositif s’applique aux baux signés depuis le 1er juillet 2019. Les trois types de loyers de référence sont fixés annuellement par un arrêté du préfet :

• un loyer minoré (équivalent au loyer de référence -30%),
• un loyer de référence,
• un loyer majoré (équivalent au loyer de référence +20%).

Pour les logements meublés, le loyer de référence inclut une majoration définie annuellement dans l’arrêté (application du taux sur le loyer de référence des logements non meublés).

Les clauses complémentaires

En outre, la loi permet expressément aux locataires et aux bailleurs de convenir d’une clause de complément de loyer, de travaux d’amélioration et/ou de dispositions transitoires.

La clause de complément de loyer

Seul le « loyer de référence majoré » peut se voir adjoindre un « complément de loyer » pour les logements justifiant de caractéristiques de localisation ou de confort particulières, « par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique » (balcon, terrasse avec vue, jardin privatif…). A défaut de « loyer de référence majoré » convenu dans le bail, il n’est pas possible d’adjoindre un « complément de loyer ».

La clause de travaux d’amélioration

Les parties peuvent convenir de travaux d’amélioration du logement que le bailleur fera exécuter. Le contrat de location ou un avenant à ce contrat peut fixer la majoration du loyer consécutive à la réalisation de ces travaux d’amélioration. Il est également possible que les parties conviennent que ce sera au locataire de réaliser des travaux moyennant une réduction de loyer définitive ou transitoire (dans le même respect des réglementations qui incomberaient au bailleur, plus sans doute un contrôle de l’architecte du bailleur et/ou de celui de la copropriété, selon le cas).

La clause de disposition transitoire

Il est également possible de convenir dès l’établissement du bail ou ultérieurement par avenant, que des travaux d’entretien ou d’amélioration seront à la charge de l’une ou l’autre des parties et convenir qu’en conséquences des nuisances, le locataire bénéficiera par exemple d’un loyer réduit pendant la période des travaux.

Attention donc à la rédaction du bail qui devra mentionner, le cas échéant, plusieurs séries de loyer : le loyer de référence, le loyer de référence majoré, le complément de loyer…

Une mauvaise rédaction ou une rédaction incomplète pourra entraîner la mise en cause de la responsabilité du propriétaire.

Encadrement des loyers : attention aux sanctions

Le Tribunal judiciaire de Paris a ainsi récemment eu l’occasion de se prononcer sur cet encadrement expérimental du loyer initial. Dans une décision du 9 novembre 2020, la juridiction lance un ferme rappel à l’ordre aux propriétaires récalcitrants. Outre une amende administrative, le propriétaire s’expose à une action du locataire visant à une diminution du loyer et à la restitution du trop-perçu. C’est précisément ce à quoi le propriétaire d’un meublé à Paris a été condamné. Conclu fin août 2019, le bail meublé était assujetti à l’encadrement des loyers. Même si une majoration unitaire par mètre carré aux loyers de référence est prévue en cas de meublé, le bailleur n’avait pas ici respecté le plafond réglementaire, à savoir le loyer dit de référence majorée. A l’appui de ses prétentions, il soutenait la possibilité de réclamer un complément de loyer, lorsque le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique. Mais, la loi impose cependant que ce complément de loyer et les caractéristiques le justifiant soient mentionnés au bail. Faute ici de mention expresse en ce sens dans le bail, le bailleur est condamné à la restitution d’un trop perçu de loyer, outre une amende administrative.

Un site au service des propriétaires et des locataires

Pour connaître le loyer de référence applicable à votre logement, en fonction de ses caractéristiques et de sa situation sectorielle, la Direction Régionale et Interdépartementale de l’Hébergement et du Logement d’Ile-de-France met à disposition, sur son site internet, un simulateur très simple d’utilisation. Pour connaître le loyer de référence applicable, il suffit de spécifier le type de location, le nombre de pièces principales, l’époque de construction, la période souhaitée et l’adresse exacte.

A partir de ces indications, apparaîtront le loyer de référence, le loyer de référence majoré (supérieur de 20 %) et le loyer de référence minoré (diminué de 30 %).