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Situation immobilière en Île-de-France en 2025

Introduction

Dans un contexte marqué par une reprise progressive du marché, des évolutions réglementaires structurantes et une pression croissante en matière de performance énergétique, nous nous trouvons à un tournant stratégique en matière immobilière.

Cette note vise à éclairer les grandes tendances qui façonnent l’immobilier résidentiel, tertiaire et locatif en Île-de-France, tout en mettant en perspective les enjeux liés à la rénovation énergétique et à la gouvernance des copropriétés. Elle intègre également une projection pour l’année 2026, ainsi qu’un focus sur les engagements du cabinet Masson, notamment notre démarche vers la certification NF Habitat, en complément de notre label QualiSR.

1. Analyse approfondie des tendances

1.1 Marché résidentiel

L’année 2025 marque une phase de stabilisation du marché immobilier francilien après une année 2024 difficile. Les prix ont connu une baisse modérée : -5 % en Île-de-France et – 3,1 % à Paris. Les transactions repartent à la hausse avec 892 000 ventes de logements anciens sur 12 mois glissants à fin avril 2025, soit une hausse de +7,2 % par rapport à septembre 2024. L’offre progresse de +13 % et la demande de +12 %, avec un rééquilibrage entre maisons (+7 %) et appartements (+9 %). Les prix au m² restent très disparates : environ 10 000 €/m² à Paris contre 3 000 à 5 000 €/m² en Seine-Saint-Denis ou Essonne. Les projets du Grand Paris Express continuent de revaloriser les territoires bien desservis.

1.2 Copropriété

Depuis 2024, les copropriétés de plus de 50 lots doivent établir un Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) incluant un diagnostic collectif de performance énergétique (DPE), encadré par un Assistant à Maîtrise d’Ouvrage (AMO). En 2025–2026, plusieurs copropriétés devraient voter ce PPT avant d’engager les travaux dès 2027. La loi Climat et Résilience impose un audit énergétique avant la vente pour les logements classés F ou G, ainsi que des diagnostics progressifs selon la taille des copropriétés. La loi ALUR renforce la gouvernance des copropriétés : comptes bancaires séparés, fonds de travaux obligatoires, facilitation des votes pour l’adoption de travaux, et registre national des copropriétés. Ces mesures devraient favoriser une montée en puissance des rénovations énergétiques en copropriété.

1.3 Gestion locative

Depuis début 2025, les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 ne sont plus valides, rendant obligatoire un nouveau DPE pour toute vente ou location. Le DPE continue de peser sur les bailleurs, en particulier ceux dont les biens sont énergétiquement médiocres, ce qui incite à investir dans la rénovation. Le statut du bailleur privé, l’encadrement des loyers, et les aides comme MaPrimeRénov’ sont en constante évolution. L’investissement locatif reste porteur en zones tendues, mais les contraintes réglementaires incitent à privilégier des logements récents ou rénovés. L’automatisation, la digitalisation, et la pression environnementale renforcent la professionnalisation du secteur.

1.4 Immobilier tertiaire

Le décret tertiaire impose à partir de juillet 2025 une réduction progressive des consommations énergétiques pour les bâtiments tertiaires de plus de 1 000 m². Les collectivités et acteurs régionaux tels que Île-de-France Énergies accompagnent les maîtres d’ouvrage dans la rénovation énergétique des bâtiments publics ou tertiaires. La COP de Paris (octobre 2024) a souligné l’urgence de la rénovation énergétique du tertiaire. L’obligation réglementaire combinée à des politiques régionales et des dispositifs d’accompagnement devrait accélérer les travaux de rénovation.

1.5 Rénovation énergétique

Le secteur du bâtiment en Île-de-France représente 68 % de la consommation énergétique finale (résidentiel + tertiaire) et 45 % des émissions de gaz à effet de serre. La rénovation énergétique est donc une priorité régionale majeure. Un recul des dossiers MaPrimeRénov’ a été constaté début 2024, avec une baisse des autorisations de construction. Le besoin d’investissement est colossal : 20 à 30 milliards d’euros par an d’ici la fin de la décennie sont nécessaires pour isoler les bâtiments existants et réduire les modes de chauffage carbonés. La transformation de bureaux vacants en logements représente un levier significatif : jusqu’à 150 000 logements pourraient être créés d’ici 2030.

2. Projection pour 2026

Les perspectives pour 2026 indiquent une poursuite de la stabilisation du marché avec une légère hausse des prix estimée à +2 % en moyenne. Les transactions devraient continuer à progresser (+3 à +5 %), portées par la reprise économique et les effets du Grand Paris Express. Les obligations réglementaires (PPT, DPE, décret tertiaire) entreront dans une phase de mise en œuvre active, entraînant une accélération des rénovations. Les dispositifs régionaux et les aides devraient être renforcés pour accompagner les acteurs du marché.

3. Cabinet Masson : QualiSR et démarche NF Habitat

Le cabinet Masson, déjà certifié QualiSR, est engagé dans une démarche d’obtention de la norme NF Habitat. Cette certification vise à garantir la qualité de service, la performance énergétique, le confort et la durabilité des logements gérés. La norme NF Habitat repose sur des critères exigeants en matière de gestion technique, de relation client, et de respect des engagements contractuels. L’engagement du cabinet Masson dans cette démarche témoigne de sa volonté d’accompagner la transition écologique du parc immobilier et de répondre aux attentes croissantes des copropriétaires et des locataires.

Conclusion

L’analyse présentée dans cette note confirme que l’année 2025 marque un virage vers une stabilisation du marché immobilier francilien, soutenue par des dynamiques réglementaires, économiques et territoriales. Les perspectives pour 2026 laissent entrevoir une consolidation de ces tendances, avec une accélération attendue des rénovations et une montée en puissance de l’ensemble des dispositifs d’accompagnement en matière de transition.

Dans ce contexte, le cabinet Masson réaffirme son engagement en faveur de la qualité, de la transparence et de la durabilité. Déjà certifié QualiSR, nous avons initié une démarche active d’obtention de la norme NF Habitat, gage de notre volonté d’accompagner les copropriétés et les bailleurs dans la transition écologique et la modernisation de leurs patrimoines.

Notre ambition est claire : être un acteur de référence dans un immobilier francilien plus responsable, plus performant et plus résilient.

Pierre Vernizeau
Président Directeur Général
Cabinet Masson