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Gérance locative. Bail commercial : l’indemnité d’occupation doit être fixée en fonction de la valeur locative

Le loyer du bail commercial renouvelé est plafonné 

En principe, le loyer du bail commercial renouvelé est plafonné. A cet égard, l’article L. 145-34 du Code de commerce invite à distinguer entre deux situations :

• Le renouvellement peut s’opérer à l’expiration classique du bail commercial – par exemple à la suite de la demande régulièrement formulée par le preneur – et dans ce cas la règle du plafonnement s’applique si la durée initiale est inférieure à neuf ans.
• Le renouvellement s’opère par tacite reconduction au-delà du terme initial de neuf ans : le loyer demeure soumis au plafonnement si la durée n’excède pas douze ans.

Concrètement et sauf cas particulier, cela signifie que le nouveau loyer sera calculé en appliquant un indice de variation déterminé par la loi. Depuis la loi Pinel du 18 juin 2014, les indices de référence sont l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ICL) et l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (ILAT), dont l’application est désormais obligatoire aux baux conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre : « A moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques ».

L’indemnité d’occupation due par le preneur échappe en revanche à cette logique.

L’indemnité d’occupation échappe à la règle du plafonnement du loyer

En effet, la règle du plafonnement du loyer ne s’applique pas à l’indemnité d’occupation due par le preneur maintenu dans les lieux à l’expiration du bail.

La Cour de cassation vient de rappeler sa jurisprudence classique dans une décision du 17 juin 2021.

En l’espèce, le 23 mars 2011, le bailleur – une SCI – a délivré à la société locataire un congé, à effet du 1^er octobre 2011, avec refus de renouvellement et de paiement d’une indemnité d’éviction. Un jugement du 11 mars 2013 a rejeté la demande de la SCI en validité du congé et a ordonné une expertise aux fins d’évaluation de l’indemnité d’éviction. Le 13 avril 2016, la SCI a exercé son droit de repentir et consenti au renouvellement du bail pour 9 ans. La Cour d’appel de Paris a fixé le montant de l’indemnité d’occupation, pour la période comprise entre le 1^er octobre 2011 et le 13 avril 2016, à la valeur locative.

La Cour de cassation confirme la décision de la Cour d’appel.

« La règle du plafonnement du loyer s’applique à la fixation du prix du bail renouvelé ou révisé, mais non à l’indemnité d’occupation due par le preneur maintenu dans les lieux à l’expiration du bail en application de l’article L. 145-28 du Code de commerce ».